Artigos por data

Digite seu de email para receber notificações de novos artigos.

Social

Compra de Imóvel Penhorado: Terceiro de Boa Fé

STJ (REsp 753384)

Comprador de imóvel não arca com dívida de ex-proprietário se a penhora não foi registrada.

Sem o registro da penhora no cartório imobiliário não fica caracterizada a má-fé do comprador que adquiriu imóvel penhorado.

Com essa conclusão, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aceitou o recurso de um comprador que adquiriu o bem do vendedor que tinha uma dívida com outra pessoa.

A ação para pagar a dívida estava em curso na data do fechamento do negócio. Os ministros modificaram a decisão anterior, que entendeu ter havido fraude à execução, e excluíram o imóvel da penhora.

Depois de citado para pagar uma dívida, o devedor vendeu o único imóvel que possuía.

O imóvel fora penhorado para garantir a quitação da dívida do antigo proprietário, entretanto o comprador (novo proprietário) alegou ter adquirido o imóvel de boa-fé – por ocasião da compra, não havia inscrição da penhora no registro imobiliário.

Sustentou também que, para configurar a fraude à execução, seria preciso comprovar a sua má-fé ou o prévio conhecimento acerca da restrição do bem.

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) concordou com os argumentos da credora de que houve fraude para não pagar a dívida, e por isso negou o pedido do comprador para retirar a penhora sobre o bem.

O adquirente não teria se resguardado. “Não tomou (…), portanto, as cautelas ao adquirir o imóvel, o que se recomendava, sobretudo considerando o valor elevado que pagou, U$ 180.000,00 (cerca de trezentos e dezoito mil reais em valores atuais)”, concluiu o relator do TJDFT.

Para o desembargador convocado no STJ, ministro Honildo de Mello Castro, a controvérsia está em saber se ocorre fraude à execução quando existe demanda judicial desfavorável ao devedor (antigo proprietário) na época da venda do imóvel.

E mais: bastaria a citação do devedor na ação, podendo ser desprezado o registro da penhora sobre o imóvel alienado?

Honildo de Mello Castro ressaltou que o entendimento do Tribunal é o de que não se deve falar em fraude à execução quando não houver registro da penhora, a menos que aquele que alegar a fraude (a credora, no caso) prove que o terceiro adquiriu o imóvel sabendo que o bem estava penhorado.

Castro destacou que “o ônus da prova de que o terceiro (comprador) tinha conhecimento da demanda ou do gravame transferiu-se para a credora, que dela não se desincumbiu. A boa-fé neste caso (ausência de registro) presume-se e merece ser prestigiada, não havendo, portanto, se falar em fraude à execução no exame destes autos, razão porque há de ser o imóvel excluído da penhora”.

O desembargador atendeu o pedido do comprador e, ainda, determinou que a credora assuma as custas judiciais e o pagamento dos honorários advocatícios da parte do comprador, arbitrado em R$ 4 mil. Em votação unânime, os demais ministros da Quarta Turma acompanharam o relator.

FONTE: SITE DA AASP

24 respostas a Compra de Imóvel Penhorado: Terceiro de Boa Fé

  • Romualdo moreira dos santos disse:

    mui justo essa decisao da justica acaba de vez com o simbolo de a justica e cega a justica ve e, muito ai esta asprovas , tenho um caso deste para ser resolvido em rolim de moura RO meu cliente comprou e registrou no cartorio de IMOVEIS depois veio decisoes achando de ma fe como,SENHORES ADVOGADOS ESSA CAUSA ESTA PRA VOCEIS FONE 78831151

    • Luiz de Andrade Shinckar disse:

      Prezado Romualdo,

      Diante do caso em questão, você deve procurar provas de que o seu cliente não tinha ciência das penhoras e ações que pudessem comprometer o imóvel, apresentando-as ao juiz de acordo com o momento processual adequado, fundamentando-se na jurisprudência favorável.

      O terceiro de boa-fé, como o próprio artigo diz, pode ser mantido na propriedade e posse do bem caso fique provado que não havia inscrição da penhora no registro imobiliário à época da compra, demonstrando-se não se tratar, portanto, de fraude à execução.

      Desejo, assim, boa sorte na condução dessa causa!

      Shinckar

  • Luigi Ggagliardo disse:

    Penhorei um imovel, este foi a leilão numa outra ação trabalhista por um valor vile e com um leilão que deveria ser nulo, visto que o arrematador não pagou nada quando o arrematou.
    Depois de mais de 2 (dois) anos o juiz mandou depositar o valor do arremate e não foi pago no prazo que o juiz ordenou, só foi depositado 15 dias depois….
    Onde está a Justiça?
    Como pode um imovel que vale mais de R$ 15.000.000,00 ser arrematado por R$ 200.000,00.
    A minha penhora estava registrada no registro de imoveis na epoca da arrematação fantasma….
    É caso de promotoria publica trabalhista ou e caso perdido?
    Gostaria de uma informação seria.
    Obrigado

  • romualdo m. santos disse:

    Shinckar muito obrigado pelas as informacoes sobre o caso em Rolim de Moura
    vamos fazer o recomendado;tentar reaver as possibilidades de pegar de volta A fzenda.

  • romualdo m. santos disse:

    Shinckar, muito obrigado pelas as informacoes a respeito do caso em Rolim de Moura

  • Gustavo Pinto disse:

    Senhores,

    Estou comprando um imóvel usado (será financiado pela Caixa Economica Federal). Como fazer então para me assegurar totalmente de que, num futuro, a justiça não venha a tomar meu imóvel porque o antigo proprietário estava sofrendo um processo judicial que culminou na penhora de seus bens?

    Meu medo é justamente comprar um imóvel pensando que o mesmo está desembaraçado – pois às vezes ocorre de o mesmo não possuir registro de embaraço algum em cartório, mesmo estando sob pendencia judicial – e no futuro ter meu imóvel buscado pela justiça por causa do antigo proprietário.

    • Luiz de Andrade Shinckar disse:

      Gustavo: espero que nunca aconteça com você esse problema, mas, em tese, se ocorresse, seu advogado, certamente, utilizar-se-ia do princípio da aquisição de boa fé. Quem toma todas as providências para preservar seus direitos sobre o imóvel por ocasião da aquisição, se descobre intercorrência anterior que dela não tinha conhecimento por ocasião da pesquisa ampla, pode fazer uso desse princípio. Curta seu imóvel. Tudo vai dar certo. Abraço. Shinckar

  • Gustavo Pinto disse:

    Muito obrigado pelos comentários Dr Luiz Shinckar.

  • carlos albanez disse:

    Haverá um leilão na esfera trabalhista, onde consta uma penhora do INSS no importe de R$ 2.000.000,00, se eu arrematar na hasta pública como fica a penhora do INSS? Terei que assumir este débito?
    Por favor se puderem responder agradeço.

    • Luiz de Andrade Shinckar disse:

      Arrematação, segundo o ilustre mestre Moacyr Amaral Santos é “o ato de transferência coacta dos bens penhorados, mediante o recebimento do respectivo preço em dinheiro, para satisfação do direito do credor”.

      Assim, a arrematação é considerada uma aquisição originária da propriedade.

      Em regra, o bem é entregue ao arrematante livre de quaisquer ônus. Desse modo, multas, taxas, tarifas de depósitos, IPTU, hipotecas e outros ônus não são transferidos ao arrematante.

      Entretanto, com bens imóveis as dívidas de condomínio e débitos de INSS da construção (desde que averbados na matrícula do imóvel) serão repassadas ao arrematante. Também ficarão a cargo do arrematante todas as despesas de transferência, tais como ITBI, emolumentos cartorários, entre outros, estas porque evidentemente não há convenção entre adquirente e devedor dispondo o contrário.

      Esperamos ter ajudado.

  • Ana Cristina disse:

    Quero arrematar um imóvel que tem uma penhora de créditos trabalhistas oriunda de outro Juízo. A minha dúvida é: Se eu arrematar este imóvel tenho que assumir a dívida trabalhista da penhora constante no registro de imóveis? Ressalto que o Juízo por onde será realizada a hasta pública do imóvel não consta penhora. Se puderem me ajudar, agradeço. Obrigada.

    • Luiz de Andrade Shinckar disse:

      Não, não deve assumir os créditos trabalhistas do bem penhorado.

      Todavia, mesmo após a arrematação, poderá o credor trabalhista fazer incidir seu direito de preferência sobre o produto daquela, desde que o faça antes que o dinheiro seja liberado ao credor que promoveu a execução.

      Com efeito, enquanto não disponibilizado o dinheiro ao credor exequente, o valor arrecadado com a expropriação dos bens continua a integrar o patrimônio do executado.

      Assim, mesmo após arrematados os bens, pode o credor trabalhista exercer seu direito de preferência sobre o valor em dinheiro auferido na alienação daqueles, requerendo a penhora no rosto dos autos em que se processa a execução.

      Somente a partir do instante em que tal valor é disponibilizado ao exequente é que deixa de pertencer ao executado.

      Não tendo havido penhora ou arresto até esse momento, o credor trabalhista não mais poderá vincular o valor arrecadado na expropriação à satisfação do seu direito.

      Mesmo que o credor exequente ainda não tenha levantado a importância que lhe cabe, se o dinheiro já foi colocado à sua disposição, já lhe pertence, não sendo dado ao credor trabalhista proceder à penhora ou arresto sobre tal valor.

      Mesmo que o exequente não tenha sido intimado da liberação, se já existe nos autos despacho disponibilizando-lhe a importância de seu crédito, não poderá o credor trabalhista invocar a preferência sobre tais valores.

      Ou seja:

      O produto de arrematação só deve ser distribuído com a observância da anterioridade das penhoras, se não houve preferências fundadas no direito material a serem respeitadas.

      Assim, independentemente da penhora, devem ser satisfeitos, em primeiro lugar, os que tiverem título legal de preferência e possuírem título executivo.

      É que a lei não exige que o credor privilegiado tenha realizado, anteriormente, a penhora do bem.

      Acrescente-se que, se os créditos fiscais não estão sujeitos a concurso de credores, muito menos estão os créditos trabalhistas, que têm preferência sobre aqueles (artigo 186, do Código Tributário Nacional).

  • Darc Buscacio disse:

    Prezado Dr. Luiz de Andrade Shinchar, estou na dúvida do que fazer na seguinte situação: meu cliente comprou um veículo de uma empresa, sendo parte em dinheiro e parte financiada. Após o término do financiamento, buscou fazer a vistoria no veículo, o detran negou informando constar de uma penhora na Justiça do Trabalho. Pergunto: Meu cliente teve total boa-fé na compra, ainda assim poderá ser prejudicado? O que devo fazer? Qual a ação a impetrar? É possível ingressar na ação de execução trabalhista? Agradeço desde já, pela atenção de V.Sa.

    • Luiz de Andrade Shinckar disse:

      Infelizmente, em atenção ao Código de Ética da Ordem dos Advogados do Brasil, não podemos responder consultas de forma gratuita através do site. Pedimos desculpas pela ausência de orientação e resposta.

  • Daniela disse:

    Compramos nosso apartamento a dois anos e meio, dando o nosso próprio no negócio, e outra parte financiada pela Caixa Econômica Federal.
    Foram providenciados todos os documentos, pagas as dívidas do imóvel (IPTU e Condomínio) e verificadas as negativas do vendedor, tudo aprovado pelo banco financiador. Efetuamos o registro do imóvel.
    Agora recebemos uma ligação do antigo proprietário alegando que perdeu um processo trabalhista, e que o nosso apartamento foi indicado para saldar as dívidas.
    Isso é possível? Com toda a documentação OK? Não recebemos nenhuma comunicação da justiça, mas ele nos orientou procurar um advogado…???
    O que fazemos? Lá moramos eu, meu marido e nossas duas filhas. Mas temos outro imóvel menor onde mora uma tia do meu esposo. Temo perder o princípio da impenhorabilidade do bem de família por isso…

  • carlos frederico lobo elifio disse:

    Amigos,

    Comprei um imovel atraves de consorcio Bancorbras que estava livre de penhora na data da compra (2006), certidao de onus reais – ok, porem apos dois anos, fui vistado por um funcionario de uma casa de leiloes que queria avaliar o imovel, pois este seria leiloado. Surpreso, fui no cartorio e vi que realmente tinha aparecido uma penhora de um antigo proprietario, nao o que me vendeu, mas, o anterior a ele. Imediatamente entrei com o embargo de terceiros, o qual esta em andamento. Enquanto isso estou preocupado e aguardando o andamento do processo. Gostaria de saber se corro risco de perder meu imovel, por ter sido vitima, do que me parece, uma fraude, pois o vendedor comprou o imovel 3 meses antes de me vender e diz que nao sabia da divida. Ja o verdadeiro devedor ja assumiu a divida por escrito e em juizo, mas nao resolve nada e esta deixando o processo rolar ate o limite. Muito obrigado.

  • Daniel disse:

    Comprei um apto usado em dez/10 com financiamento pelo Itaú. Recebi hoje (março/2012) a visita de um Oficial de Justiça avisando que o apto foi 50% penhorado por uma dívida trabalhista de 2001. Essa dívida é sobre o dono do imóvel anterior ao dono que fechei negócio.
    Como devo proceder nesse caso? Significa que perdi 50% do meu imóvel?

    Obrigado

  • daniel disse:

    Boa noite,

    Preciso de sua orientacao: estava em vias de comprar um imovel, mas uma situacao desagradavel aconteceu. Descobri e informei a vendedora que o imvoel dela estava penhorado, com registro no RGI. Ocorrre que a penhora foi registrada apenas apos a compra que ela realizou do proprietario original. Nao havia apontamento na certidao do imovel. Ela nao se recorda de apontamento nas outras certidoes distribuidoras. A acao eh antiga, logo, eu acho impossivel que nao tenha saido ao menos em uma das certidoes… como ela eh leiga, pode ter sido induzida a assumir a repsonsabilidade pelo apontamento… enfim. Minha pergunta eh a seguinte: existindo esse apontamento em alguma certidao, ela pode alegar boa fe na compra, uma vez que o RGI nada dizia sobre essa penhora? Em tempo: esse problema me abriu os olhos e pesquisei o CPf desse vendedor original: ele possui algumas acoes federais com o fisco como executor. Uma acao no CPF dele, as outras tendo a empresa dele, um socio e ele proprio como reus. Chma atencao o fato de a receita emitir pelo site a certidao negativa de debitos. Enfim, essas acoes podem comprometer a propriedade do imovel, caso eu venha a comprar? E, por fim… para demonstrar que o problema eh grave!! Ele tambem tem uma acao trabalhista contra ele… certidao negativa de debitos trabalhistas nao eh obrigatoria para registro de contrato… o imovel pode ser penhorado caso eu venha a compra-lo?? Agradeco demais a ajuda!!!

    daniel

  • Rubens disse:

    Comprei um imóvel que havia sido arrematado em um Leilao por divida ativa,antes de mim tiveram mais 2 compradores pro mesmo imóvel ,quando comprei o imóvel estava limpo tirei todas certidões possíveis,havia sido dado baixa nas hipotecas ,já havia se passado 5 anos apos arrematação,tenho mais de 1,5 ano que sou dono ,imóvel registrado,mas agora fiquei sabendo e fui notificado pelo primeiro comprador do leilao que ha uma ação de Nulidade ,onde esta pleiteando o cancelamento da arrematação,dai te pergunto o que devo fazer pois já desmembrei o terreno em 12 lotes e já vendi 04 lotes no contrato de compra e venda ,nao passei escritura pois os compradores estão pagando parcelado,eu sou terceiro de boa fé ,paguei pelo imóvel ,nao intendo como isto pode existir pois o juiz deu a carta de arrematação ,depois de cinco anos os herdeiros entram com acao de Nulidade.Corro risco de ser desfeito este negocio e se for desfeito o meu dinheiro vai ser devolvido por que base,pois paguei 600 mil a um ano e meio e os quatro lotes que vendi foi por 1,5 milhão ainda tenho mais 8 lotes .Como faço para me proteger e nao deixar ser desfeito este negocio pois o juiz já autorizou a gravar no imóvel sobre a acao avisando os terceiros de boa fé,dai se gravar nao vou poder negociar e fazer as obras que vou fazer em um dos lotes pois tenho um projeto aprovado pela prefeitura para fazer 16 aptos e já iniciei a obra.

  • Alessandra F. dos Santos disse:

    Comprei um terreno em 2010, e descobri que ele tem penhora agora em 2013 (penhora registrada em 2002), quando fui procurar o que precisava fazer para tirar a escritura. Quando comprei, já havia um morador na metade do lote (o mesmo comprou no ano de 2000), eu comprei a outra parte e comecei a construir. O que pode acontecer?

  • angela disse:

    então para que vc está aqui se não pode responder nada?

  • Diogo Neto disse:

    Grande trabalho o de vocês. Parabéns.
    Minha dúvida é, quais são todas as documentações que precisamos tirar do imovel e do vendedor para evitarmos ao máximo os ríscos?? Estou comprando um terreno de uma pessoa que está com problemas financeiros mas não ha nada contra o imovel mas estou com muito medo. Muito obrigado.

Deixe uma resposta